| 作者: 安普若 行业动态: “中国城市房地产开发投资潜力10强研究”报告
房地产业已经成为国民经济的支柱产业，加速发展城市和加快城镇化进程已经被确定为我国经济发展的关键战略。以城市经营为背景，以房地产开发活动带动城市建设为契机，提高城市竞争力，不仅成为中国各个城市市长们特别热门的话题，而且吸引了众多媒体和业内人士积极参与讨论。同时，我国房地产市场竞争日趋激烈，众多开发商开始进行跨地域的房地产开发，如何评价各城市的房地产开发投资潜力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为社会各界人士极其关注的重大问题。
2003年5月到9月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资潜力进行了公正、客观、全面的研究。
TOP10研究组认为：一个城市的房地产开发投资潜力指的是市场潜在需求和潜在供给的差距，它主要反应了市场投资的增长空间。在对国内外有关城市竞争力、单一产业竞争力研究基础上，结合中国经济发展和房地产行业的特点，TOP10研究组从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对城市的住宅、办公楼、商业用房分别设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量分析计算三大分物业的开发投资潜力得分，最后根据房地产市场不同分物业投资结构比例加权得出房地产综合开发投资潜力。
住宅开发投资潜力TOP10城市
按照基本理论框架，TOP10研究组分别从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对35个大中城市住宅市场的开发投资潜力进行研究，具体评价指标为GDP、市区人口、人均GDP、人均居民储蓄余额、人口增长率、城镇居民人均可支配收入、收入房价比、人均居住面积、销售面积、竣工面积、空置率、销售额、投资额、吸纳率、开发投资额增长率等等。 研究结果显示住宅开发投资潜力10强城市是：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，随后依次是：广州、厦门、南京、宁波、杭州、成都、青岛。
2003年中国35个大中城市住宅开发投资潜力TOP10
排名 城 市 得分
1 上 海 1.171
2 北 京 0.611
3 深 圳 0.566
4 广 州 0.449
5 厦 门 0.414
6 南 京 0.251
7 宁 波 0.239
8 杭 州 0.232
9 成 都 0.196
10 青 岛 0.127
在10强城市中，以上海为龙头的长江三角洲的城市占据四席，珠江三角洲的城市占据了二席，说明中国最活跃的两大经济圈仍然存在较大的房地产开发投资的增长空间。TOP10研究组对10强城市市场供求关系进一步比较分析，10强城市中50%的城市低于35个城市人均居住面积的平均值15.37平米，如杭州、宁波、广州的人居居住面积还不到13平米；从潜在供给看，投资增长速度和新开工增长对城市住宅开发投资潜力影响较大，比如厦门，其投资和新开工不足使得开发投资空间较大。从潜在需求来看，上海、杭州和宁波三强城市的消费水平和财富积累水平明显强于其它城市，上海、宁波、杭州、厦门、深圳等人均GDP、人均储蓄余额都名列前茅，使得其住宅开发投资潜力较大。
办公楼开发投资潜力TOP10城市
按照基本理论框架， 办公楼开发投资潜力的具体评价指标为GDP、白领人数、进出口总额、外商直接投资FDI、第三产业产值增长率、人均第三产业产值、人均GDP、销售面积、新开工面积、吸纳率、开发投资额增长率、新开工面积增长率等。 研究结果显示办公楼开发投资潜力十强城市是：上海名列第一，深圳名列第二，北京名列第三，随后依次是：宁波、广州、厦门、成都、石家庄、青岛、大连。
2003年中国35个大中城市办公楼开发投资潜力TOP10
排名 城 市 得分
1 上 海 1.2135
2 深 圳 0.8393
3 北 京 0.6387
4 宁 波 0.5274
5 广 州 0.5088
6 厦 门 0.3431
7 成 都 0.2810
8 石 家 庄 0.2202
9 青 岛 0.1709
10 大 连 0.1701
办公楼开发投资潜力10强城市中，80%是中国最早对外开放的城市，这表明外向经济和对外合作程度直接影响办公楼的开发投资潜力；特大城市在10强排名中仍然独占鳌头，尽管特大城市的市场供给相当大，比如北京和上海连续三年的办公楼竣工面积之和分别占35个大中城市的16.02%和12.21%，但由于这两个城市对办公楼的潜在需求也非常大，比如北京、上海的白领人口分别占35个城市的白领人口总量的12.6%和11.5%, 而且这些城市的办公楼出租率比35个城市平均出租率高出一到两倍，所以他们仍然具有较大的开发投资潜力。从办公楼市场自身的素质来看，市场吸纳率和空置水平直接影响办公楼开发投资潜力，比如石家庄，由于较低的空置率和较高市场吸纳率使其跻身10强之列。
商业用房开发投资潜力TOP10城市
根据基本理论框架，TOP10研究组分别从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对城市市区人口、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额、可支配收入增长率、社会消费品零售额增长率、旅游收入、销售面积、竣工面积、空置率、吸纳率、开发投资额增长率、新开工面积增长率等经济指标进行评价，研究结果表明，商业用房开发投资潜力十强城市是：北京名列第一，上海名列第二，深圳名列第三，随后依次是：广州、宁波、武汉、厦门、杭州、沈阳、济南。
2003年中国35 个大中城市商业用房开发投资潜力TOP10
排名 城 市 得分
1 北 京 0.7212
2 上 海 0.6671
3 深 圳 0.6341
4 广 州 0.5560
5 宁 波 0.5382
6 武 汉 0.4776
7 厦 门 0.3953
8 杭 州 0.3859
9 沈 阳 0.1852
10 济 南 0.1663
从商业用房开发投资潜力10强城市排名可看出：传统的商业发达城市仍具有较大的开发投资潜力，深圳、上海、广州、等老牌商业发达城市，居民的消费能力普遍较高，对商铺的潜在需求间接影响较大。具体表现在人均社会消费品零售总额、人均可支配收入及人均GDP等消费水平遥遥领先于其他城市。从市场有效需求来看，商业用房市场出租率高的城市投资价值较大，上海、北京、深圳的出租率分别是46.1%，31.9%和65.7%，远远高于35个城市的平均水平9.7% 。旅游收入及其增长速度提高使得商业用房开发投资潜力较大，典型城市比如北京；经济增长速度，如可支配收入增长率和社会消费零售额增长率对商业用房开发投资潜力影响较大，典型城市如济南和沈阳。
中国房地产开发投资潜力TOP10城市
综合上述三大分物业开发投资潜力评价，按照投资结构比例加权得出房地产开发投资潜力TOP10为：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，紧随其后的是：广州、厦门、宁波、杭州、南京、成都、天津。
从区域分布来看，三大都市圈的代表城市(上海、北京、深圳和广州)仍然是当前房地产最具投资价值的城市，东部城市的房地产投资价值强于中西部城市。10强城市中，90%的城市都在东部地区。在东部城市中，长江三角洲的上海、宁波和杭州等城市展现了以上海为核心的城市群优势。值得引人注意的是西部城市成都依托西部大开发的国家发展战略而日益显示其潜在的房地产开发空间。而东北地区无一城市跻身前10强，说明老工业基地的房地产市场急需培育。
从城市规模来看房地产开发投资潜力，呈现两大特点：一是大城市具备较大的市场空间。规模较大的城市不仅拥有持续稳定的房地产市场需求， 而且大城市的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻找市场的缝隙，进行差异化竞争。大城市的另一大特点是对周边地区具有集聚作用。对于房地产市场来说，集聚作用的主要表现在于需求部分地来自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地购买力是不容忽视的重要因素。
从房地产市场表现来看，呈现两大特点：一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。房地产市场供给一方则主要通过未来潜在供给影响房地产开发投资潜力。二是房地产市场本身的素质，比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响也非常大。宁波、杭州等二线城市，尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资空间较大。
2003年中国35个大中城市房地产开发投资潜力TOP10排名
总排名 城 市 总得分 住宅 办公楼 商业用房
排名 得分 排名 得分 排名 得分
1 上 海 1.126 1 1.171 1 1.213 2 0.667
2 北 京 0.623 2 0.611 3 0.639 1 0.721
3 深 圳 0.587 3 0.566 2 0.839 3 0.634
4 广 州 0.464 4 0.449 5 0.509 4 0.556
5 厦 门 0.407 5 0.414 6 0.343 7 0.395
6 宁 波 0.289 7 0.239 4 0.527 5 0.538
7 杭 州 0.245 8 0.232 11 0.170 8 0.386
8 南 京 0.214 6 0.251 14 0.083 15 0.079
9 成 都 0.192 9 0.196 7 0.281 14 0.142
10 天 津 0.107 11 0.120 12 0.140 18 -0.003
附录一：中国城市房地产开发投资潜力TOP10研究的方法论
一、房地产开发投资潜力TOP10评价标准
基本原则
客观、公正、准确、全面是本研究的基本原则，排除主观因素的影响，以客观数据为唯一依据。
评价标准
在综合考虑国内学术界的城市评价方法和国际商业性的城市排名经验的基础之上，中国地产TOP10研究组从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现及潜在供给四个方面对城市的住宅、办公楼、商业用房分别制定相应的评价指标体系。各分物业市场的评价指标见下表。
住宅开发投资潜力= F(潜在需求，满足需求程度，市场表现，潜在供给)
住宅指标
序号 因子 指标名称
1 潜在需求 GDP
2 市区人口
3 人均GDP
4 人均居民储蓄余额
5 人口增长率
6 城镇居民人均可支配收入
7 满足需求程度 人均居住面积
8 房价收入比
9 市场表现 销售面积
10 竣工面积
12 空置率
13 销售额
14 投资额
15 吸纳率
16 潜在供给 开发投资额增长率
办公楼开发投资潜力 = F (潜在需求，满足需求程度，市场表现，潜在供给)
办公楼指标
序号 因子 指标名称
1 潜在需求 GDP
2 白领人数
3 进出口总额
4 FDI
5 第三产业产值增长率
6 人均第三产业产值
7 人均GDP
8 满足需求程度 人均办公楼建筑面积
9 市场表现 销售面积
10 新开工面积
11 吸纳率
12 潜在供给 开发投资额增长率
13 新开工面积增长率
商业用房开发投资潜力 = F(潜在需求，满足需求程度，市场表现，潜在供给)
商业用房指标
序号 因子 指标
1 潜在需求 市区人口
2 人均GDP
3 城镇居民人均可支配收入
4 社会消费品零售总额
5 可支配收入增长率
6 社会消费品零售额增长率
7 旅游收入
8 满足需求程度 每平方米建筑面积的营业额
9 市场表现 销售面积
10 竣工面积
11 空置率
12 吸纳率
13 潜在供应 开发投资额增长率
14 新开工面积增长率
城市房地产开发投资潜力= α住宅开发投资潜力+ β办公楼开发投资潜力+ γ商业用房开发投资潜力
二、数据采集与研究方法
数据来源
样本城市的选择 中国目前有600多个城市，对所有城市的评价有一定难度。本研究主要关注中国35个大中省会城市及计划单列的城市。
指标数据来源 本研究全部采用客观数据，其来源主要是中国房地产统计年鉴、中国城市统计年鉴、中国统计年鉴，以及各城市官方网站统计公报公布的数据。
计量评价方法
主成分分析法 在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用主成分分析方法(Principal Component Analysis)。主成分分析是一种数学变换的方法， 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总方差不变，使第一变量具有最大的方差，称为第一主成分，第二变量的方差次大，并且和第一变量不相关，称为第二主成分。依次类推，K个变量就有K个主成分。通过主成分分析方法，可以根据专业知识和指标所反映的独特含义对提取的主成分因子给予新的命名，从而得到合理的解释性变量。计算中国城市房地产投资价值，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值和累计特征值，及主成分的荷载。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定选择主成分的具体个数。最后根据这些主成分的对应的因子得分进行加权累加即构成城市房地产投资价值。
附录二：2003年中国35个大中城市房地产开发投资潜力研究总排名
总排名 城 市 住宅 写字楼 商业用房
排名 排名 排名
1 上 海 1 1 2
2 北 京 2 3 1
3 深 圳 3 2 3
4 广 州 4 5 4
5 厦 门 5 6 7
6 宁 波 7 4 5
7 杭 州 8 11 8
8 南 京 6 14 15
9 成 都 9 7 14
10 天 津 11 12 18
11 青 岛 10 9 22
12 石 家 庄 17 8 12
13 大 连 16 10 11
14 南 宁 12 29 19
15 福 州 15 13 21
16 重 庆 13 19 23
17 乌鲁木齐 14 31 17
18 西 安 19 23 16
19 武 汉 23 24 6
20 贵 阳 18 32 29
21 哈 尔 滨 20 22 24
22 合 肥 21 26 27
23 昆 明 22 25 31
24 郑 州 25 16 13
25 济 南 26 17 10
26 太 原 24 33 34
27 南 昌 28 27 20
28 呼和浩特 27 30 26
29 长 沙 29 18 28
30 沈 阳 32 15 9
31 长 春 31 20 25
32 兰 州 30 21 33
33 西 宁 33 34 32
34 海 口 34 35 35
35 银 川 35 28 30
|
