商务中心区开发过程中的政府职能与市场机制

　　国内外著名商务中心区建设的经验表明，一个成功的CBD的建设需要有效的政府行为和有效的市场机制相结合，这种结合是有机的、互动的，有效的市场机制能够扩大政府行为的作用和影响，有效的政府行为又能够使市场机制运行更加高效，政府行为和市场机制的和谐与匹配是CBD的建设所必需的。从东京的新宿到巴黎的德方斯，从纽约的曼哈顿到上海的陆家嘴，所有成功的CBD开发都是政府行为和市场机制共同作用的结果。

　　政府对于CBD的开发最终必须通过市场机制才能够实现，拉动CBD物业的有效市场需求，保障CBD物业的高质量供给，需求和供给在市场机制的作用下达到相互满足，是CBD开发成功的现实特征。从某种意义上来说，政府在CBD的开发过程中应该扮演土地一级开发商的角色，使经过开发的土地具有良好的市场价值和不断升值的潜力，CBD区域内的物业由于地理位置的关系而更容易被市场所认可和接受，政府行为扩大了CBD物业的潜在市场需求，这种潜在需求直接驱使发展商介入CBD的开发，CBD区域内的土地得以按照市场规律进行开发和运作，政府职能的有效性通过市场机制得以实现其价值。

　　CBD的成功开发是可以用市场数字来描述的，比如纽约曼哈顿区的地产价值从1969年至1983年增长了将近60%，曼哈顿区的住宅和商业用房的成交额占全美国此类用房成交额的40%，曼哈顿区地产估价占纽约市地产估价总额的一半以上，曼哈顿区经济增长量占纽约市总经济增长量的80%以上，曼哈顿作为纽约的中央商务区，帮助整个城市成为国际化的金融贸易中心。

　　在建设CBD的过程中，政府和发展商具有共同的利益基础，是伙伴式的合作关系。发展商是市场机制运行的媒介，是市场行为的主要参与者，是政府和最终用户之间的桥梁。从市场角色来看，发展商是政府的客户，又是最终用户的供应商，发展商与政府的关系恰如生产厂家与原材料供应商之间的关系。政府行为得到市场认可的结果是吸引了大量的开发商进行投资，发展商得到市场认可的结果是得到投资回报，政府行为和发展商都得到市场认可的CBD，才是成功的CBD，才能够成为真正的、长久的商务中心区。每个CBD都有上千万平米的建筑规模，都有数十年的开发历程，如果发展商无法从房屋开发中获利，CBD的建设就无法完成，换言之，CBD得到市场认可是政府和发展商的共同利益所在。开发建设的组织协调是政府的职能之一，政府不仅要创造条件吸引发展商，还要制订优惠政策并协调各方，给发展商留出足够的利润空间，也就是说，政府的先期投入行为完成以后，市场机制成为主导。纽约曼哈顿区的开发过程中，曼哈顿发展局和纽约市城市规划局对原有的规划作了修改，用提高容积率作为交换条件以使发展商承担公共设施的建设，表明政府和发展商在共同的市场机制下进行合作式的运作，不仅使CBD区域具有齐全的公共设施，还使发展商具有足够的兴趣投入CBD的开发，自愿地从政府手里接过CBD的接力棒。对于北京市的CBD开发来说，政府行为的目的是使市场认可CBD区位内的物业产品，通过市场行为吸引投资，使发展商以市场行为运作项目，政府才能够尽快地从发展商那里收回土地出让金、大市政费和四源费，再用于CBD的基础设施建设和完善，从而使CBD的开发建设走上良性循环。

　　一个商务中心区的开发完全依靠市场机制的运作也难以成功，如果缺乏政府的参与、协调、引导和政策，市场机制所能够发挥的作用明显不足。政府行为主要体现在三个方面，即政策倾斜、基础设施投资和规划的控制。

　　政策倾斜是针对入住CBD的企业和开发CBD的企业采取减税、手续简办等优惠政策，直接聚集市场需求，创造CBD开发所需的大市场环境和市场动力，以对商务区内办公和商业物业的需求拉动对所有物业品种的需求，以对物业的需求拉动对土地的需求。缺乏优惠政策，市场机制就失去了高效运行的环境。从上海陆家嘴金融贸易区的成功开发中，我们可以清楚地看到政策倾斜能够起到多大的作用。

　　政府的另一个重要行为是进行CBD的基础设施建设——主要是道路交通系统和市政设施的建设，目的是创造区位优势，使区位成为市场关注的热点，同时减小发展商的开发难度。这样，CBD区域内的物业就具有更高的使用价值和更好的使用环境，也就具有更高的市场价值，使发展商的投资行为具有良好的市场前景。包括基础设施建设在内的土地开发，投入巨大且风险高，并非单个发展商力所能及，应该通过政府行为来完成。东京市政府在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一。采取“自由企业战略”的伦敦市道克兰区在开发过程中，政府投入不足造成基础设施不完备或建设滞后，成为该区发展的主要障碍。巴黎市政府在德方斯商务区的扩展过程中，不仅对市政建设进行了大量的资金投入，完备了区域内的基础设施和公用设施，而且先行在区域内进行住宅区的开发，提升人气的同时降低发展商的进入门槛，终于把一个默默无闻的小村庄建成国际知名的商务区。CBD所在区域在政府投资之前很有可能是一个缺乏市场价值的区域，而经过政府的投入产生巨大的市场需求。上海的浦东多年来是无人问津的区域，而经过上海市政府几年之间对浦东的基础设施建设近千亿人民币的投入，浦东地区逐渐得到市场的认可，陆家嘴金融贸易区才得以成功开发。

　　对中央商务区的规划控制是政府的另一项重要职能，是使CBD功能齐全和平衡发展的必要条件，世界上所有CBD的规划控制都比其他区域的开发更为严格。巴黎市政府在德方斯的开发过程中，甚至参与建筑单体的设计；东京市政府则为新宿的每一幢建筑制订了不能更改的规划条件；曼哈顿的发展商虽然可以用公用设施换取容积率，但街面必须按照统一的规定建设。这些国际知名商务区所拥有的宽敞舒适的街道，合理快速的交通系统，繁华的广场和步行街，和谐美观的建筑群，都是政府实施有效规划控制的成果。

　　北京是中国与世界其他各国进行文化交流和商务活动的前沿，具有无限的市场机会，作为国际化的大都市，北京切实需要一个规模相当的中央商务区与之匹配。目前北京的商务集中地均属功能单一且小型化，从纯商业意义的王府井到国内金融业聚集的金融一条街，从高档写字楼相对集中的长安街沿线到高科技概念的中关村，无一符合中央商务区的功能要求和规模要求。市场机制在自主运行，市场需求缺乏导向，发展商在犹豫不决，商业界也在犹豫不决。
　　
　　就整个区域的现状和未来发展的空间来看，朝阳区是北京市最适合于建设中央商务区的区域，中心区应在东二环到东三环之间，朝阳门外大街到建国门外大街之间，目前这个区域受到包括发展商在内的所有投资者的关注。市场在等待，发展商也在等待，等待政府宣布北京市CBD的规划，等待政府的优惠政策，等待政府改善这一区域的基础设施。