大型商业物业全产权化投资品种设计模式探讨

　　 目前全产权式设计多数用于中小型商业物业，而对于大型商业物业，尚没有先例。原因可能有二个：一是业内人士普遍认为商业物业部分产权化存在很大的后遗症，全产权式的后果将更加不堪设想；二是缺乏商业物业投融资与盈利模式设计专才，而这些设计人员必须同时掌握投资学、零售学、房地产开发经营等专业知识及操作技能，才可能设计出合理的投资品种。

　　 全产权化模式存在的可能性

　　 众所周知，开发大型房地产需要巨额的资金，而自2003年6月央行出台121号文件之后，房地产开发链条中的贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛提高了，房地产商不得不寻找更多的融资渠道和手段，不能光吊死在银行贷款这一棵树上。在房地产基金尚未兴起的情况下，房地产信托作为一种新的融资方式，很快成为开发商追求的方式之一。但是，由于相关信托管理法规的限制，整个信托规模相当有限，可谓杯水车薪，众多房地产商难以得到所需的巨额资金。因此，房地产商在这种银根紧缩状况下，只能在营销手法上做文章，将自己的项目设计成类似金融投资的产业投资品种。当然，从房地产企业的发展来看，这是下策，但在资金周转率极高的中国房地产开发企业中也可能是正常现象。据摩根大通调查研究表明，中国大陆跟香港的房地产公司在经营模式方面存在明显的差别。2002年中国大陆房地产行业的平均资产周转率为0.33倍。而2002年香港长江实业有限公司、恒基兆业地产有限公司、新鸿基地产代理有限公司的资产周转率分别只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。由此也可看出，多数大陆地产开发商的资金实力有限，经营模式也是以售为主。

　　 从中小投资者来讲，年回报率在4%--8%的投资品种是有一定吸引力的。

　　 看看部分金融投资品种的年回报率（年利率）情况：

　　 银行人民币存款利率：三年期2.52%
　　 3年期国债：约2.3%
　　 7年期企业债券：约4.2%
　　1-3年期房地产信托：约5%

　　 如果将一个商业地产项目设计成具有不同年回报率（在4%--8%）和期限（在3—10年）的产业投资品种，在一定条件下，这些不同的投资品种应有一定的市场。

　　 当然，开发商必须通过一定手段的运作才能争取更多的投资资金。首先，须制订项目的持续发展计划。项目的经营管理受影响的因素较多，品种投资期内应变（调整）计划及到期的持续发展计划需合理可行。其次是寻找金融机构或大型企业作为担保机构，担保应设为连续性、不可撤销的，保证中小投资者的合法权益。再者，将部分品种设计成投资期内或到期可回购，回购的条件应合理，易于操作，增强此类投资品种的可兑现性和流动性。

　　 在房地产信托、基金大规模推出之前，可考虑采用此模式。而由于采用此模式对操作团队的专业要求特高，建议融资渠道较多的开发商少用为宜。

　　 全产权化模式投资品种设计参考方案

假设某地一MALL，面积10万平方米
业态比例：
　　 购物 / 餐饮 / 娱乐休闲 = 5 / 3 / 2

　　 全产权化模式投资品种参考表

所占业态 期限 年回报率 售价 回购设计 担保
　　 面积比例
购物 主力店 50% 10年 5% 低 可以 提供
中型店 25% 5年 5-6% 中 可以 提供
小型店 25% 3年 6-7% 高 不可以 提供
餐饮 主力店 50% 8-10年 5% 低 可以 提供
中小店 50% 3-5年 5-7% 高 可以 提供
娱乐休闲 5-8年 5-6% 中、低 可以 提供

　　 设计依据：

1、 业态投资回报期及其市场平均毛利率水平
2、 金融品种年利率
3、 市场售价水平
4、 担保易难度
5、 物业独立经营程度
6、 开发企业自身财务状况

（分析略）

吴德云

　　一九九○年毕业于广州华南理工大学，二○○一年入读厦门大学深圳研究院国民经济学在职硕士研究生；先后在深国商（深交所000056）、万业城连锁百货任要职，现任深圳美丽新世界商场管理有限公司总经理；曾兼任搜房（苏州）网、深圳富怡达投资、苏州苏景房地产、苏州富地策划、深圳潜能策划等企业的房地产商业策划与招商顾问。