房价上涨的冷思考 房地产业的结构矛盾是主因

　　国家统计局中国经济景气监测中心的一份研究报告认为，当前，房地产在宏观调控下已取得显著成效，但一些突出矛盾并未得到根本解决，新问题也随之出现。开发投资出现反弹苗头、房价持续大幅攀升是房地产行业存在的两个突出问题。

　　我国房地产业之所以会出现投资过度扩张、再现反弹苗头以及房价一路高涨等非理性发展，最根本的原因是房地产业本身的结构和体制矛盾。

　　房地产业的结构矛盾是主因

　　房地产业本身的结构矛盾表现在：

　　一方面，在住宅结构中，长期以来低投入、低价位的商品房比重过低。今年1－2月，低价的经济适用房投资仅33.5亿元，分别占房地产开发投资和住宅投资的3.5％和5.3％；增长11.9％，增幅分别比房地产开发投资和住宅投资低38.3％和34.5％。1－8月，低价的经济适用房投资仅359.34亿元，分别占房地产开发投资和住宅投资的5.0％和7.4％；增长4.4％，增幅分别比房地产开发投资和住宅投资低24.4％和23.3％。特别是中部地区经济适用房投资下降3.7％，增幅分别比房地产开发投资和住宅投资低42.3％和48.5％；东部地区的天津、辽宁和广东分别下降49.9％、28.8％和14.3％，增幅比其房地产投资分别低70.9％、71.4％和22.3％，比其住宅投资分别低76.5％、64.5％和17.1％，上海则为0增长，增幅比其房地产开发投资和住宅投资分别低20.9％和16.7％；西部地区的青海、云南和陕西分别下降18.7％、12.4％和12.1％。

　　另一方面，非住宅商品房比重过大。我国非住宅投资比重前两年分别占32.9％，今年1－2月和1－3月分别提高到33.0％和33.1％。1－8月，非住宅投资2307.65亿元，虽然比1－3月低1％，但比去年同期增加1752.2亿元，分别相当于同期经济适用房投资的6.4倍和中西部住宅投资总和的1.6倍；增长31.7％，增幅比房地产开发投资和住宅投资分别高2.9％和4.0％，比经济适用房投资高27.3％。此外，今年1－8月，非住宅商品房的施工面积和竣工面积分别达22.7％和18.0％，比去年同期分别高0.8％和0.9％。

　　结构上的矛盾，是当前房地产各种问题和新情况存在和产生的主要原因。首先，直接支撑房地产开发投资扩张及反弹苗头的出现以及房价过快增长。今年1－8月，豪华、普通住宅投资占房地产开发投资的95％；今年第二季度，豪华住宅和非住宅价格增长比经济适用房分别高8.3％和3.2％。

　　其次，间接刺激了个人住房贷款需求和被动需求。豪华等住宅在住宅中的比重过高，超越我国占绝大多数的中低收入者的收入承受能力。但由于房价高涨及其带来的置房回报乐观预期，推动个人住房贷款需求膨胀。今年1－8月，商品房销售给个人的数额3916.6亿元，增长38.9％，但比同期房地产开发投资资金来源中定金及预付款数额还少267.4亿元，增速低7.8％。而个人住房贷款膨胀，除加大金融风险压力，又反过来刺激住房投资和房价上涨。同时，与非住宅比重过高相联系和相对应，城市形象工程、政绩工程和拆迁工程过多，造成被动的非住宅需求泛滥，伴生被动的住宅需求膨胀。如南京市去年的拆迁需求占住房总需求的50％，天津的旧城改造派生60％的住房需求。

　　体制矛盾推动房价上涨

　　房地产业本身的体制矛盾表现在：

　　作为资本密集和对土地依赖很大的房地产，由于政府特别是地方政府对银行的干预以及在出让土地中的权力，更容易受到地方政府权力及其投资冲动的主导。同时，房地产开发企业缺乏内部约束机制，也是推动其开发投资扩张、反弹和房价过快上涨的重要原因。

　　与整个国民经济和其它行业相比，房地产业的体制矛盾不主要是所有制结构问题，而主要是缺乏内部约束机制。在房地产开发投资中，今年1－2月国有经济投资比重为9.5％；增长23.3％，不仅低于同期整个房地产投资增速26.9％，也低于全国国有及国有控股房地产开发投资增速31.9％。最近由于银行资本金比例提高等原因，对银行资金依赖性更强的房地产国有经济投资比重和增速进一步下降。今年1－8月，在房地产开发投资中，国有经济占9.3％，比重比去年同期降低2.9％，比今年1－2月份降低0.2％；增长负1.8％，增幅比今年1－2月低25.1％，比同期整个房地产开发投资低30.6％，比同期全国国有及国有控股经济投资低27.7％；房地产国有联营企业和国有独资公司投资降幅更大，分别为负35.4％和负13.2％。

　　而房地产私营企业虽然与市场经济结合较紧，但由于其发展的时间不长和缺乏健全的内部约束机制，加上融资的灵活优势，投资扩张和反弹相对突出。在房地产开发投资中，今年1－2月份私营企业投资占25.5％；增长达76.0％，增幅比同期整个房地产投资高25.8％，比房地产国有经济投资高52.7％，比房地产国有联营企业和独资公司分别高80.4％和82.2％。今年1－6月房地产私营企业投资开始小幅回升，到今年1－8月增长达40.4％，增幅比1－6月和1－7月分别高1.8％和0.8％。

　　房价上涨的不利影响

　　房价持续大幅攀升会引发四方面的问题：

　　第一，容易导致房价“大落”，殃及金融安全和整个国民经济发展。国内外经验证明，房价与股市一样，是国民经济中最易发生泡沫的领域或载体，而且由于与银行和整个国民经济的高度关联性，往往引发金融和经济震荡。

　　第二，拉动物价特别是生产资料价格的过快上涨。今年1－8月，居民消费价格增长4.0％，其中6－8月连续3个月突破5％的警界线，分别达5.0％、5.3％和5.3％。其主要拉动因素，除了食品价格，就是与房价紧密联系的居住价格。

　　房价也是拉动生产资料价格的重要因素。今年8月份，房价增幅比工业品出厂价高8.7％，比持续高涨的原材料、燃料、动力购进价高8.7％。

　　第三，制约居民储蓄和其它消费的增长。今年1－8月，社会消费品零售总额虽然增长12.9％，但仍低于同期投资增幅17.4％。而由于房价过快上升推动居民居住支出的增多，制约了与消费相对应的储蓄的增加，以及居民其它消费的增长。

　　第四，刺激房地产开发投资扩张和反弹苗头出现。前几年特别是今年初房价的持续增长，为房地产行业带来了高利润，进而驱动开发投资的过度扩张。今年以来，房地产投资虽然明显得到控制，但之所以回落趋势不稳甚至出现反弹苗头，重要因素就在于房价沿着与房地产开发投资回落相矛盾的方向持续高涨。与今年第一季度相比，1－8月房地产投资下降超过12％，而房价却上升近6％。

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　　1－8月商品房涨价超过一成

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