|
万科的扩张方式一直采用在城乡接合部获得大幅土地,开发建造低层、低密度、大规模、多品种、完善配套的社区的方式,采用“造镇”的方式进行开发。例如上海城花,北京城花,武汉四季花城等项目。
但是,这一次万科放弃了自己获得土地的计划,改用购买股权的方式进入新的市场。这对万科来说,还是首次。
“现在已经进入了合作时代。”郁亮再次强调他的这一观点,目前地产进入合作时代趋势很明显。土地政策是形成这种趋势的主要动力。土地供应的增量正在不断减少,深圳、上海、北京供应的土地,越来越不能满足开发商发展的需要。但同时仍有大量土地闲置,这些土地的开发商,有的没有能力,有的缺少资金,他们也需要寻找合作的对象。强势开发商以此并购企业,也是获得土地的出路。
金融政策也是导致合作的重要因素。121文件将银根进一步紧缩,使地产商四处寻找融资的渠道,提供资金和提供土地的开发商之间的互补联合,也导致开发商走向合作。大发展商之间也需要合作规避金融风险。而拥有众多融资渠道且手握重金的万科,却已经过了好几年“望穿地皮”的日子,此情形之下一拍而合之事随时都可能发生。
引领万科走向购并的,还有同行竞争的压力。去年,一向以老大自居的万科受到空前的挑战。天津顺驰以激进者的姿态,迅速在全国重要城市疯狂圈地,并对万科造成挑战之势。虽然顺驰的发展模式颇受争议,但在开发用地“饥渴”的今天,顺驰大规模的土地积累已不能不让包括万科在内的各大地产商羡慕不已。
2003年是万科的房地产业务的高速增长期,全年实现营业收入高达63.8亿元。按照王石说的每年30％的增长幅度,2004年万科的营业收入应该做不到100亿。而要实现万科1000亿的宏大目标,改变扩张策略已成为万科的必然之选。“要做到可持续发展,就要对环境有很强适应能力”,郁亮说,“第一,我们要有新的发展,因为环境完全变了；第二,无论是我们的价值观,无论是我们的发展模式,都需要有变化,时代已经是合作时代。”
|
