万科与南都:并购还是合作？
郁亮透露幕后细节:整个过程进展得十分顺利,平淡得“没有令人难忘的煽动性情节”
见习记者 徐广蓉 深圳报道
郁亮称这是万科与南都的一次“合作”。他透露万科将分两年付款,签约后10天内付40％。目前万科的到款现金是31.7个亿。
沸沸扬扬长达半年之久的“万科并购南都”事件终于尘埃落定。
2005年3月3日,万科企业股份有限公司董事会发布公告,宣布停牌两天。就在这一天上午10点,万科集团总经理郁亮行色匆匆的身影出现在上海———万科与南都在此签约。
3月5日,万科对外公告:万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70％权益,在浙江的20％权益。
3月7日下午,郁亮接受本报记者专访时,称这是万科与南都的一次“合作”。但外界普遍认为,这是万科对南都的一次“并购”。
“蜜橘小组”:每周见面
世上没有不透风的墙。早在4个月前,万科与南都的股权并购消息即在房地产业及证券界风传。去年七八月份,王石曾数次亲赴杭州与南都集团董事长周庆治见面,但都是专事专谈,未惊动任何人。
半年间,郁亮穿梭于两个城市之间,几乎每周要和周庆治见上一面。为这次并购,两人组成了“蜜橘小组”,商讨此事。据郁亮回忆,整个过程进展得十分顺利,平淡得“没有令人难忘的煽动性情节”,他形容这次股权的受让是“一见钟情”式的合作。
虽然外界传闻风声甚紧,但两个地产行业的旗舰企业之间近19亿元的巨资交易,不仅没有血雨腥风的拉锯战,双方一拍即合,而且谈判时间短暂,波澜不惊。成交价格是如何达成的？据记者了解,周庆治是这样解释的:18.5785亿元,是从土地价格,品牌、团队价格综合计算出来的,实际土地价格低于现行市场土地价格的7.6折,因为其中还包括了团队和品牌的价格。
郁亮说,万科将分两年付款,签约后10天内付40％,但这不会为万科带来资金的紧张,上海苏州部分项目今年一年就可以产生2个亿的现金流量,明年将是10亿左右,郁亮说,“付款安排是没有问题的”。目前万科的到款现金是31.7个亿。这是一个令同行羡慕的数字。
并购之后,对南都会不会大量裁员？郁亮说,携手南都后,万科将保持合作公司现有团队、业务和制度的连续性,已经开始建设的项目,继续沿用南都品牌,新项目则根据消费者的反应,“可能会以万科为主,如果需要,两个都放上去,‘万科·南都’也可以呀。”周庆治则表示,南都虽然减弱了控股能力,但保证管理人员基本不变,不过在紧缺岗位上会引入万科的管理人员。
至于企业文化融合方面,郁亮表示有充足的信心。南都同样是一家规范经营的优秀公司,有一支同样优秀的团队,更为重要的是,南都的价值观与万科有诸多认同之处,尤其在客户和品牌理念上,表现出明显的一致性,这也是双方得以合作的重要基础。
各取所需
按照郁亮的说法,万科与南都的合作其来有自。
万科5年前发起了中城房网,万通、南都、建业都是最早的中坚成员。那时万科与南都就已开始有合作的概念。郁亮说,双方顺利达成意向,也是因为很早就有铺垫,了解得比较深入,并且双方有很多地方比较接近,最重要的还是资源的互补性———万科在苏州没有项目,并购以后也相当于万科进入了苏州市场。这样万科就在南京、无锡、苏州、昆山都有布点,除了常州,基本上完成了沪宁沿线的布局。
战略布局的调整一直是万科一件心事。“上个世纪80年代改革开放初期,珠三角是全国经济发展的龙头,俗语说‘珠江水,广东粮’,而到了本世纪轮到长三角发力,中国经济是梯度发展的,我们要顺应这种发展,所以要调整万科的投资发展重心”郁亮说。去年长三角区域对万科主营利润的贡献在40％,万科一直期望扩大这个比例,王石本人曾透露:“新的一年长三角地区项目将成为公司主要收益来源,大约会占总额50％。”
没有大地产商进入的浙江,早在10年前就被万科重点关注。但万科当时选择了其认为更有潜力的武汉和成都。浙江拿地也不容易,挂牌土地中最大的一幅也不过100亩,“没有够做3年那么大的土地,如果只做一年就走了,这对发展商不利”,郁亮说。
5年前浙江地产突然发力,杭州宁波温州房价迅速上升,事后看来,以房价的涨幅计算,如果当初投资杭州,收益应该远高于武汉成都。郁亮说,“我们每次都问地价是不是高了,是不是高了,结果就延误了。”但对这个富饶的新兴市场,万科仍然满怀希望,于是就有了与南都的“战略合作”。
万科此前在长三角的投资比例占四分之一,珠三角占三分之一,合作之后长三角地区占万科40％,成为万科当之无愧的重点区域。
郁亮告诉本报记者,万科和南都在上海加起来有10多个项目,去年万科在上海开发量排第五位,今年希望进入前三甲。万科通过本次合作新增的项目储备超过219万平方米,以18.5785亿的收购价格来看,其成本显然低于以市价购买土地。而且这样的方式可以更快产生经营现金流,提高其资产的使用效率。
在长三角区域,万科的土地储备加上南都的土地储备达1000多万平方米。这个数字可以保障万科直至2006年无用地之虞。
但是,南都为什么要出售股权？在浙江,南都已是赫赫大名,地产业务亦是南都四大支柱之一。据业内人士分析,这与南都置业原董事长许广跃前段时间闹“分家”并带走大批骨干,南都置业上市申请被迫收回,企业内部裂缝有待弥合有很大关系。
周庆治的解释是,南都目前的项目主要集中在长三角,通过与万科的合作,不仅可以做透长三角,还可以借万科之力,跨出区域性的延伸,走向全国发展。归还国际投资者及相关小股东的权益支出,适当降低负债率,加大现有项目的再投资和周边项目的拓展,人力资源也可从万科那里得到补充。以后,南都的品牌、信用,加上万科的品牌、资金,对于双方都是如虎添翼,南都自然受益匪浅。
在商场上,资源互补永远是“一见钟情”的基础。
“颠覆”扩张理念
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